Купил апартаменты в Торревьехе: попробовал сдавать в аренду, рассказываю, что получилось

Жить на доходы от сдачи в аренду жилья можно, но это не всегда так выгодно и просто, как рассчитываешь изначально. Особенно много нюансов, если недвижимость находится за границей. Я попробовал, рассказываю, что из этого вышло.

Покупкой преследовал две цели ― сдача квартиры туристам в высокий сезон и наличие жилплощади, куда можно убежать от наших холодов зимой. Выбирал только одну страну ― Испанию, как‑то другие варианты и не рассматривал.

Первая причина ― дело было в 2015 г. и, хотя цены были уже не такими «вкусными», как в разгар кризиса, но они не достигли еще высоких докризисных значений.

Вторая причина ― ежегодный рост туристического потока. Третья причина ― идеальный климат: летом нет турецкой 40‑градусной жары, а зимой холода ограничиваются плюсовой 10‑градусной температурой. Количество солнечных дней ― 320, это тоже не слабо.

Также плюсы: в шаговой доступности вы найдете все, что необходимо для жизни, здесь вкусная кухня, лояльное отношение аборигенов к «пришельцам».

Выбрал курорт Торревьеху, точнее, изначально рассматривал несколько городов, но окончательный выбор остановил на этом: объект подошел по цене и расположению. Вообще, недвижимость на побережье Коста-Бланка, а курорт относится именно к этому региону, при прочих равных условиях стоит несколько дешевле, проверенно на собственном опыте, но не намного меньше, как об этом кричат некоторые риэлтерские агентства.

Стоимость апартаментов

Нашел жилье через риэлтора, хотя использовал и другие возможности. Остановил выбор на апартаментах общей площадью 70 кв. м. Квартира находится на 2 этаже 4‑этажного здания в 170 метрах от моря и в 10 минутах ходьбы от центра города. То есть, проблем с расположением нет вообще никаких, особенно, если сдавать жилье в аренду, в принципе, дальнейшие события доказали это ― туристам место нравилось. Стоимость составила 66500 €. Недвижимость вторичная, дом не старый, построен в 2010 г.

Немного о начинке. Апартаменты состоят из двух спален, гостиной и кухни, есть открытая терраса, площадью 5 кв. м и 1 санузел. Квартиру продали частично обставленную (оставили несколько кресел, кухонные шкафы, двухспальный диван). В подъезде лифт и охранная сигнализация. Территории как таковой нет, выходишь сразу на улицу.

Другие расходы

Как вы понимаете, сумма, которую я заплатил продавцу, была не окончательной: мне пришлось понести дополнительные расходы. Расскажу какие.

Услуги нотариуса
Взимаются в обязательном порядке, причем цену за свою работу они берут не с потолка, а ту, которую установило государство. В моем случае с меня взяли 670 €, что составило 1 %, но это не значит, что с квартиры в 500000 € возьмут 5000 €, там немного другие расчеты, я не вникал.

Пошлина
За регистрацию договора в реестре и изменение записи я заплатил 400 €, там тоже сумма зависит от стоимости жилья. Кому интересно, пошлина называется Registro de la Propiedad.

Налог при покупке вторички
При покупке вторички в Испании платится налог на передачу собственности. Для сообщества Валенсия он составляет 10 %. Итого, дополнительно пришлось отдать 6650 €.

Учитывайте также, что при переводе денег с вас, скорее всего, возьмут комиссию, иногда довольно приличную, мне пришлось заплатить 300 €.

Было еще несколько мелких плат ― за выписку из реестра, перевод, еще что‑то, просто не помню точно и не хочу вводить вас в заблуждение. К общим расходам можно добавить еще 100 €.

Выгодно ли сдавать в аренду

Как рассказывал, при покупке я рассчитывал вложить деньги не только в недвижимость, которая по моим расчетам должна была показывать неплохой рост, но и сдавать ее в аренду в сезон, в остальное время планировал жить, наездами.

В аренду жилье сдавал не сам, а через агентство (берут 15 % с каждой сделки). Почему? Чтобы самостоятельно сдавать жилье в Испании, нужно здесь постоянно находиться или найти таких квартирантов, с которыми можно было бы заключить долгосрочный договор хотя бы на 1 год. Но здесь нет каких‑то крупных учебных заведений, и основная категория долгосрочных арендаторов ― студенты ― отсутствует. В общем, пока у меня это сделать не получается.

Максимальный срок, на который удалось сдать апартаменты ― 3 месяца в 2017 г.: немецкая пара пенсионеров поселилась на все лето, идеальный вариант.

Расценки на лето 2019 г. установил следующие: 40‑55 € за сутки (июнь — август), 230‑300 € за неделю. Коммунальные услуги на мне. Апартаменты сдаются официально и с каждой сделки платятся налоги, взносы и т. д. Зимой цены падают примерно в 2 раза, но найти клиентов намного сложнее. Самые бойкие месяца ― июль и август, квартира практически не пустует. Наиболее популярный срок сдачи ― 10 дней. В принципе, за счет летних месяцев и зарабатываю.

Скажу так, ежегодно чистыми, за вычетом налогов, комиссий, коммуналки и прочих платежей у меня получается заработать примерно 2000 €. Это меньше 5 % от стоимости квартиры, на которые я рассчитывал, но чтобы получать больше, необходимо заниматься сдачей самостоятельно. У меня дела в России, поэтому пока «имею то, что имею».

Жизнь в Торревьехе

Зато каждую зиму на срок действия визы (90 дней) мы с женой живем в городе, где температура изменяется от +10 до +20 градусов и солнце светит практически каждый день. Это нравится. Сам город небольшой, но уютный, любителям древней архитектуры полезно будет посмотреть на форты и замки.

Население многонациональное, и по впечатлениям испанцев меньше половины. Много англичан, немцев, русских, южноамериканцев. Негатив по отношению друг к другу отсутствует.

Центрального отопления нет, но кондиционер с функцией обогрева справляется, если дополнительно включать электрообогреватель, то становится жарко, как в Ташкенте.

Жить здесь хорошо, была бы возможность, проводил бы больше времени. Немного не оправдались заработки от аренды, но занимаясь этим более плотно, вполне реально увеличить прибыль. Надеюсь, что в этом году вирус уйдет, и жизнь вернется в нормальное русло. Всем спасибо.