Как купить недвижимость на Кипре

Кипр — место легендарное. Здесь переплетаются эпохи и культуры, здесь чистое море и белые песчаные пляжи, а горы подходят к воде почти вплотную. Это особенное место, и те, кто здесь живут, не променяют его ни на что другое.

Климат здесь мягкий и тёплый, даже в холодные зимние ночи температура не опускается ниже 5 градусов тепла, а туристический сезон длится с апреля по ноябрь. Здесь обитает большое количество уникальных видов растений и животных, которых больше нет нигде в мире. Провести на Кипре даже короткий отпуск — значит оставить здесь частицу сердца.

Неудивительно, что немало людей хотели бы остаться здесь навсегда. Сегодня это сделать достаточно просто — купив дом или квартиру, вы имеете право претендовать на получение вида на жительство (если цена на вашу собственность выше определённого порога) или просто проводить здесь лето.

Причины для приобретения недвижимости на Кипре

• Удачное географическое расположение. Находясь на пересечении морских путей между тремя континентами, Кипр предоставляет много возможностей для ведения бизнеса международного масштаба.
• Уникальная природа и лучший для человека климат — много солнца, тепла, чистый воздух и море.
• Отлично развитая инфраструктура — туристическая, деловая, транспортная.
• Развитая медицина, доступная по стоимости большинству жителей.
• Множество школ и колледжей, дающих образование европейского уровня. В последнее время российская диаспора здесь выросла, так что открылись первые учебные заведения на русском языке.
• Относительная близость к России, до Москвы отсюда 4 часа на самолёте.
• Доступная стоимость коммунальных услуг и небольшой размер налоговых отчислений.
• Уровень преступности здесь — один из самых низких в мире.
• Стоимость кипрских строений постоянно растёт, в силу того, что площадь острова всё‑таки невелика.

Виды кипрской недвижимости

За одну и ту же сумму можно приобрести разные типы недвижимости Кипра. Решая, что покупать — дом, квартиру, земельный участок, считайте не только затраты на приобретение и оформление сделки, но и дальнейшие расходы на содержание вашей покупки. Эти траты тоже в немалой степени зависят от вида выбранной вами собственности.

Виллы

Этим термином здесь называют множество строений. Выделяют три типа вилл:

• индивидуальные;
• отдельные в комплексе;
• полуотдельные.

Индивидуальные строения бывают и небольшими, и роскошными, но для всех характерны некоторые общие особенности.

• Отсутствие подземного этажа, который здесь не строят из‑за особенностей грунтов и уровня сейсмичности.
• Расположение минимум в 15 метрах от моря, поскольку закон отводит это место для общественной пляжной зоны.
• Высота в пределах трёх этажей, чтобы не загораживать вид соседям, что опять‑таки регламентируется законами.
• Соответствие общему стилю острова и ближайшего населённого пункта.

Отдельные виллы в комплексах, как правило, имеют три спальни и палисадник. Сами комплексы включают разные типы строений, или состоят из зданий одного класса. Как правило, здания в таком поселении располагаются вокруг общественного бассейна, содержание которого жильцы оплачивают совместно.

Полуотдельные виллы получили своё название из‑за того, что имеют одну общую стену с соседней. Они также входят в жилые комплексы с общим бассейном, имеют палисадник, но по размеру меньше отдельных и в них чаще две спальни.

Другие типы строений

Бунгало отличается от виллы тем, что всегда имеет один этаж. Строят их и в жилых комплексах, и по отдельности. К ним всегда прилагается участок земли и индивидуальный или общественный бассейн.

Домов в традиционном стиле на Кипре тоже немало, но встретить их проще в горах или предгорных посёлках. Такие здания окружены садами, у них большие дворы и хозяйственные постройки. Как правило, они пережили не один ремонт и в большинстве из них от прежней архитектуры уцелел только внешний облик.

Мезонетами здесь называют таунхаусы. Они обычно двухэтажные, с двумя или тремя спальнями. Более просторными мезонеты не строят — тем, кто способен их приобрести, удобнее купить виллу.

Недвижимость квартирного формата

Квартиры на Кипре делят на студии (или студио) и апартаменты. Студио — это небольшая квартирка, состоящая из одной комнаты, кухни, выделенной с помощью барной стойки или ступеньки и санитарного узла, обычно с душем. Большинство студий имеет террасу или балкон.

Апартаменты — это квартиры с двумя и более комнатами. Кухня в них не выделена в отдельное помещение, это просто кухонная зона в столовой или гостиной, а количество ванных комнат зависит от количества спален.

Земля

Земельные участки на территории республики иностранцы могут купить, только если их площадь не превышает 4000 кв. м. При этом на руках должны быть разрешения на строительство и подключение коммуникаций. Граждане других стран не имеют права купить на острове больше двух объектов с Титульным листом. Однако если вы планируете приобрести участок большей площади или большее количество объектов, достаточно зарегистрировать локальное юридическое лицо.

Как выбрать недвижимость

• Выбирайте объект для конкретной цели. Если вы собираетесь жить в доме постоянно, он должен быть надежным и теплым, зимы на Кипре прохладные, бунгало для отпуска должно находиться поближе к морю, а квартира, которую покупаете для инвестирования, должна максимально быстро окупаться. Как видите, требования ко всем объектам будут разными.
• Внимательно изучите документы на здание. Известны случаи, когда новый владелец не мог получить Титул (регистрация права собственности), потому что у купленного строения не было зонирования или разрешения на планирование. Прежде чем решиться на сделку, посоветуйтесь с опытным юристом, который проверит все документы и сбережёт ваши деньги.
• Торгуйтесь. Всегда есть возможность снизить цену. Скидка может достигать четверти стоимости, когда речь идёт о недостроенном здании, или нескольких процентов для жилья у моря, но зная местные особенности, подрядчиков и язык, получить её можно всегда.
• Поговорка «Выбирай не дом, выбирай соседа» действительна и на Кипре. При выборе жилья обязательно поинтересуйтесь, кто живет в этом районе или жилом комплексе.
• Изучайте состояние зданий. Качество строительства на острове в последние десять лет заметно выросло, но строения, построенные раньше и не подвергавшиеся реставрации, обычно в очень плохом состоянии.
• Не спешите с выбором. Хороший риэлтор подберет объекты, отвечающие вашим пожеланиям и учитывающие ваш бюджет. Соблазн сэкономить средства на услугах юристов и агентства велик, но эта экономия принесёт вам не только потери, но и проблемы.

Процедура оформления недвижимости

Законодательная система Республики Кипр работает на основе британского права. Это значит, что все документы составляются на английском языке и в соответствии с британским законодательством. С юридической точки зрения, покупка квартиры на Кипре (или иной недвижимости) выглядит следующим образом:

• Вы заключаете договор с юристом, который будет обеспечивать юридическую безупречность сделки, а при необходимости представлять вас и ваши интересы в ходе оформления сделки.
• Вы резервируете за собой выбранное жилье, чтобы нанятый адвокат мог проверить объект — все ли в порядке с правом собственности, нет ли на квартире банковского или иного обременения. Резервирование выполняется путем внесения задатка в сумме от 2 до 10 % стоимости жилья. Этот задаток — невозвратный, то есть если вы передумаете покупать объект без существенных причин, деньги вам не вернут. Обычно недвижимость резервируется на 4‑6 недель.
• По истечении времени на проверку вы подписываете договор, оплачиваете гербовый сбор и платите продавцу от 30 до 50 % всей суммы.
• Ваш адвокат обращается в Совет Министров за разрешением на приобретение недвижимости Кипра. Одновременно он подает заявление на получение льготы на НДС, если у вас есть на это право.
• После того как Совет даст разрешение, вам предстоит выплатить оставшуюся часть денег и выправить свидетельство о собственности. По кипрским законам при регистрации недвижимости вам придется уплатить еще один налог за перевод права собственности. Его называют сбором за переход титула.

Расходы на оформление сделки

Стоимость услуг агента по недвижимости и адвоката на Кипре примерно соответствует греческим ценам. То есть составляет 1‑2 % от стоимости недвижимости. Кроме гонораров специалистам, вам предстоит уплатить еще гербовый сбор, НДС и налог на переход титула.

Гербовый сбор зависит от стоимости выбранного объекта. При цене до 5 тыс. евро платить сбор не придется. Если дом стоит до 170 тыс. евро, сбор будет 0,15 %, а если ваш выбор пал на более дорогой объект — то 0,2 %. При этом по законам острова размер сбора не может превышать 20 тыс. евро.

НДС, который платит покупатель недвижимости, составляет 19 % от суммы сделки. Однако в 2012 году власти Республики Кипр приняли решение при определенных условиях предоставлять иностранцам льготу по НДС. Льготный размер налога намного ниже — всего 5 %. Получить льготу можно, если вы приобретаете новую недвижимость для собственного проживания и до этого льготой не пользовались. НДС в 5 % берется только с 200 кв. м жилья, все что свыше этой цифры облагается налогом в 19 %.

Размер сбора за переход титула колеблется от 1,5 до 4 %. Чем дороже недвижимость, тем выше налог. Предприимчивые киприоты предпочитают этот сбор не платить. Для этого они при строительстве дома оставляют небольшие, но заметные недоделки, которые позволяют утверждать, что дом не достроен. Сразу после уплаты налога вы получаете номер титула собственности, а вот выписка Титульного листа может занять долгие годы, особенно если вы купили квартиру в новостройке.

Чтобы ваш первый дом на Кипре не стал вашим грандиозным разочарованием, работайте с опытными специалистами, и вы сами увидите, как много ловушек для покупателя они помогут вам обойти.