Оценивая ситуацию на рынке недвижимости в Испании, хочется привести в качестве примера простую формулу: кризис - это возможности!

Рассматривая Испанский рынок жилой недвижимости, мы можем разделить его на два целевых направления. Первое - это жилая недвижимость в городах с численностью населения более 50 000 жителей. И второе - это летние резиденции и жильё для периода отпусков на берегу моря. Оба направления переживают процесс коррекции цен, связанный с избытком предложения, а также снижением спроса и покупательной способности на европейском рынке.

Для более наглядной демонстрации приведем несколько цифр:

Снижение цен в столице Испании Мадрид - 7,5%

По стране в целом (в среднем) за последний год - 9 ,8%

На рынке вторичной недвижимости - 12,5%

Цены на аренду за последний год - 10%

Исторический минимум процентной ставки европейских банков достиг -1,452%

Эти и другие факты повлияли на то, что Испания теперь относится к числу самых популярных направлений именно среди россиян, особенно сейчас, в период кризиса, когда цены упали в отдельных регионах на 30 и более.

После этой убедительной статистики, кто осмелится опровергнуть тот факт, что сейчас - самый лучший момент для покупки недвижимости!

Мы хотим рассказать вам о процедуре покупки, о процессе оформления недвижимости, и о том, что необходимо сделать, чтобы объект недвижимости на законных основаниях стал вашей собственностью.

Подбор объекта недвижимости

Если вы выбираете ваш будущий дом в Интернете, то, ответив на ряд уточняющих вопросов наших консультантов или оставив заявку на сайте, вы помогаете нам наиболее точно подобрать подходящий для Вас вариант.

Затем мы, партнеры из Испании, свяжемся с вами и ответим на все возникшие вопросы или вышлем дополнительные фотографии и сведения об интересующей вас недвижимости.

Вторым шагом при покупке является ознакомительная поездка в Испанию. Встреча, размещение, подготовка программы пребывания - все это берем на себя мы, как компания-организатор, заранее изучая запрос потенциального покупателя и требования, которые он предъявляет к будущей собственности. Обычно для возможной покупки отбирается 5-10 объектов. Они должны быть ближе всего к тем требованиям, которые заранее сформулировал покупатель: по структуре, местоположению, цене. Мы определяем удобные для клиента даты Ознакомительной поездки, учитывая максимально возможное сокращение расходов и сроков.

Напоминаем, что в летний период функционируют чартерные авиарейсы, что делает более удобным поездку именно в тот регион, где находятся выбранные Вами объекты.

Говоря о покупке авиабилетов, спешим напомнить, что чем раньше Вы определитесь с датой поездки и зарезервируете билет, тем ниже будет тариф авиакомпании.

Как правило, визуальное знакомство длится от 2 до 3 дня, и на последние дни пребывания планируются повторные поездки, с тем, чтобы еще раз осмотреть особо понравившиеся объекты и уточнить детали возможной сделки.

Как только вы определились, какую именно недвижимость собираетесь приобрести, наша компания предложит полный юридический сервис по проверке отсутствия задолженностей перед банком и налоговыми органами по каждому конкретному случаю выбранной вами недвижимости, затем подтвердить законность постройки и наличие необходимых лицензий. Очень важно обратить внимание на все детали юридического оформления контракта покупки и кто в случае возникновения проблем любого типа будет нести ответственность.

Покупка

Между продавцом и покупателем обязательно должен быть заключен "контракт-резерв" еще до того, как сделка пройдет все положенное оформление. Это требуется даже в том случае, если покупатель готов заплатить всю сумму наличными сразу. Предварительный контракт - это простой документ, составляемый в 3 экземплярах, в котором продавец выражает намерение передать собственность покупателю, а покупатель выражает намерение купить эту собственность по согласованной цене и на согласованных условиях. Этот контракт еще называют документом резервирования или документом типа arras (залог), он означает, что данный объект не может быть продан раньше срока окончания сделки. Обычно покупатель оплачивает 5-10 % от стоимости объекта в качестве залога и делает это посредством чека, заверенного банком. Но если таких денег у покупателя нет, то достаточной является сумма в 3-5 тыс. евро. По закону покупателю дается 5-10 рабочих дней, чтобы он перечислил сумму, недостающую до оговоренной суммы залога. Здесь же отметим, что срок окончания сделки не должен выходить за пределы 45 дней со дня внесения задатка полностью. Правда, и из этого правила есть исключение. Бывает так, что сделка осуществляется в тот момент, когда строительство еще не завершено. В таком случае у покупателя имеются те же 45 дней, однако - со дня завершения строительства.

После заключения предварительного соглашения покупатель (имеется в виду нерезидент Испании) должен оформить так называемый идентификационный налоговый номер (NIE). Согласно закону, без наличия NIE ни подписание, ни регистрация купчей невозможны. Итак, предварительное соглашение заключено, то есть объект зарезервирован, идентификационный номер получен. Теперь можно открывать счет на имя покупателя. Согласно испанскому законодательству, именно с этого счета следует производить все платежи, связанные с покупкой объекта недвижимости. Кроме того, с этого счета в дальнейшем будут оплачиваться страховка, налоги, коммунальные платежи, будут идти платежи по ипотечному кредиту (если сделка осуществляется при помощи ипотеки).

В случае необходимости покупатель имеет возможность взять кредит в банке. Для этого требуется произвести независимую оценку недвижимости. Этой работой занимается оценщик (tasador). Согласно испанскому законодательству оценщик имеет лицензию, позволяющую ему подтвердить структурную целостность дома, то есть его соответствие проекту.

В отличие от многих стран, условия получения ипотечного кредита для иностранных граждан при покупке недвижимости в Испании достаточно просты. Работающим по найму для оформления ипотеки достаточно представить в испанский банк действующий заграничный паспорт и следующие документы о размере ежемесячного дохода:

- cправка о доходах форма 2 НДФЛ для граждан России. Для граждан других стран - аналогичная справка (если имеется) или декларация о доходах из налоговых органов за текущий и предыдущий годы.

- выписка / выписки с личного банковского счета / счетов за последние 12 месяцев, где видно, что деньги регулярно поступают. Не обязательно в размере указанных зарплат, можно несколько меньше, т.к. это объясняется тем, что зарплату, например в России, часто не переводят напрямую в банк на счет сотрудника, а получают по месту работы.

- справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, размера зарплаты и продолжительности работы на данной фирме или в учреждении.

- не обязательна, но желательна, справка из банка / банков о наличие депозита / депозитов, если имеются.

- не обязателен, но желателен для подтверждения своей платежеспособности сертификат или свидетельство из государственного органа о владении квартирой и / или домом с указанием их размера в кв. метрах и записью, что нет никаких обременений.

Для многих, даже если у них собственный бизнес, обычно проще представлять документы по описанному выше варианту (работа по найму). Указывается должность Генерального директора и соответствующая зарплата.

Как альтернативный вариант, владельцы собственного бизнеса могут также представить в банк следующие документы:

- документы о размере личного дохода, ЛИЧНОГО, а не прибыли фирмы. То есть те же документы, которые указаны выше для работающих по найму.

- баланс фирмы за предыдущий и текущий годы. Достаточно представить его в сокращенной форме с основными итоговыми цифрами по расходам и доходам.

- выписка из банка о движениях на счете фирмы за последний год.

- свидетельство о регистрации фирмы.

- не обязателен, но желателен документ о доходах фирмы из налогового органа, но он будет полезен лишь в том случае, если фигурирующие в нем цифры достаточны для выплат по кредиту.

- не обязательна, но желательна справка из банка / банков о наличие депозита / депозитов, если имеются.

- не обязателен, но желателен для подтверждения своей платежеспособности сертификат или свидетельство из государственного органа о владении квартирой и / или домом с указанием их размера в кв. метрах и записью, что нет никаких обременений.

- В случае если вы уже выплачиваете одну или более ипотеку - соответствующую документацию.

Ипотека в Испании обычно выдается на 5-25 лет, в отдельных случаях до 30 лет. Для лиц, не являющихся гражданами Испании или стран Евросоюза, размер ипотеки в настоящее время составляет максимально до 70% от оценочной стоимости покупаемой недвижимости или от суммы, которая указывается в Эскритуре (купчей). Причем, размер предоставляемой банком ипотеки, всегда рассчитывается исходя из меньшей из этих двух величин.

Процентные ставки по ипотеке колеблются в настоящее время на уровне примерно 3-5,0% годовых. Срок оформления ипотеки обычно составляет от 3 до 5 недель.

Размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту в Испании не может превышать 40% от суммы месячного дохода получателя кредита. Поэтому и цифры, фигурирующие в документах о доходах, должны быть соответствующими.

В случае покупки недвижимости семейной парой рекомендуется представлять все документы не на одного из супругов, а на обоих. Позиция банка понятна: ведь если один из супругов по каким-то причинам не сможет работать, хотя бы временно, то второй супруг все равно будет продолжать осуществлять выплаты. По желанию покупателя в ипотечный договор могут быть вписаны несколько человек, в том числе и не родственники.

Процесс оформления ипотеки:

- открытие личного счета в испанском банке, 20-30 минут. Необходим только действующий загранпаспорт;

- Вы присылаете нам по e-mail просканированные копии подготовленных документов (перечислены выше). Мы предварительно проверяем их и в случае необходимости просим внести необходимые коррективы. Затем организуем их официальный перевод на испанский язык у одного из местных присяжных переводчиков. Подготовка перевод может длиться от трех до семи дней в зависимости от загруженности переводчика. Можно также сделать нотариально заверенный перевод документов заранее в своей стране и легализовать их там же в испанском консульстве, но это более сложный процесс.

- мы передаем в банк все переведенные на испанский язык документы. Банк производит их предварительное рассмотрение, обычно в течение одного дня. Если все в порядке, то процесс продолжается.

- определение оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, которую осуществляет специализированная фирма, работающая с данным банком. Прибытие специалиста, проведение оценки объекта и подготовка итогового документа занимает примерно 7-10 дней.

- отправка банком всего пакета документов в его центральное отделение для принятия окончательного решения и утверждения. Ответ из центрального отделения обычно поступает через два-пять дней.

- перевод покупателем на свой личный счет в испанском банке оставшейся суммы, то есть в зависимости от условий кредитной сделки 60-70% от цены покупки, плюс 9-10% для уплаты государственного налога на покупку и для покрытия расходов, связанных с оформлением ипотеки. Не обязательно, но очень желательно перевести эти деньги до начала рассмотрения всего пакета документов центральным отделением банка, так как наличие денег на счете клиента в момент принятия решения о предоставлении ипотеки является весомым и важным аргументом.

Для того чтобы компания могла осуществлять действия в ваших интересах, необходимо выдать ей нотариально заверенную доверенность. Наличие такого документа позволит вашему агенту представлять ваши интересы в государственных органах, подписывать договоры на предоставление коммунальных услуг, осуществлять со специального расчетного счета текущие платежи, оформить страховой полис на приобретенную недвижимость, открыть ипотечное кредитование. И, разумеется, самое главное - такая доверенность позволит компании совершить покупку объекта на ваше имя.

В заранее назначенный день компания, получившая доверенность на ведение дел, подписывает от имени покупателя купчую. Разумеется, договор может подписать и сам покупатель. Согласно испанскому законодательству, передача собственности должна быть удостоверена нотариусом. Дело о покупке передается покупателю (или его доверенному лицу) только после того, как с ним ознакомился нотариус. Согласие сторон позволяет завершить процесс. Для этого требуется наличие документов, удостоверяющих личности участников договора или подтверждающих доверенности, кроме того, точные данные о продавце (специально заполняемая форма, с помощью которой сообщается обо всех инвестициях в Центральный Регистрационный Орган), сведения об оплате от покупателя. Покупатель и продавец подписывают купчую, ниже ставит подпись нотариус.

Налоги и расходы:

1. Нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по прогрессирующей шкале, в зависимости от стоимости недвижимости. Так же зависят от объемов работ Нотариуса по конкретному объекту (например, наценки при оформлении ипотечного кредита). Такие расходы обычно составляют порядка 0,4% от стоимости приобретаемого объекта, указанной в Эскритуре (оценочная стоимость).

2. Расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности - плата за внесение Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца. Плата составит порядка 0,4% от стоимости.

3. Расходы на оформление документов (Gestoria). Услуги частного адвоката по оформлению документов составят порядка 800€.

4. Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, сокращённо I.V.A.) -для квартир и жилых домов - 7%, для коммерческой недвижимости и незастроенных земельных участков - 16% от стоимости, указанной в Эскритуре. Оплата производится в муниципальных офисах по приёму налогов.

5. Налог на документационное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados. сокращённо A.J.D.) составляют 0,5% от стоимости, указанной в Эскритуре.

В случае приобретения вторичной недвижимости также оплачивается передаточный налог (Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales, сокращённо I.Т.Р.), который составляет 6% от стоимости, указанной в Эскритуре. Оплата производится в Совете по Экономике и Финансам.

6. Налог Plus Valia. Это муниципальный налог, основанный на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот налог должен выплачивать владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель. Точную величину налога указывает местная Мэрия, на сумму налога влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним её хозяином. (и колеблема в пределах от 0,5 до 1%)

И заключительный этап процесса покупки - это оформление контрактов с коммунальными службами на ваше имя и получение абонентского номера на воду, электроэнергию и прочие коммунальные услуги, и так же предоставление в местные органы власти сведений о новом владельце для уплаты муниципальных сборов.

Покупка недвижимости - слишком серьезное дело, чтобы доверять его непрофессионалам. Несомненно, к совершению сделки следует предварительно подготовиться самостоятельно, до вашего отъезда в Испанию. Проведите анализ рынка недвижимости в Испании, выберите интересующий Вас регион, изучите предлагаемые варианты недвижимости и получите общее представление о процедуре оформление сделки. А затем, полностью "подкованные" в этом вопросе и готовые "дать отпор" любому недобросовестному агенту, воспользуйтесь услугами профессионалов. Ведь это наша ежедневная работа!