За последние десять лет испанские власти сделали всё возможное, чтобы упростить для иностранцев процедуру покупки коммерческой и жилой недвижимости. Можно даже сказать, что рынок недвижимости Испании превратился в своеобразный "магазин на диване". Любой желающий может обратиться в одну из международных риэлтерских компаний и, не выезжая из страны, приобрести себе дом в Испании...

По статистике только 20% людей, обратившихся в риэлтерскую компанию с целью покупки недвижимости в Испании, реально сознают, что и где именно они желают приобрести. Выбор побережья и типа недвижимости - вот первичная задача любого покупателя, ведь разные районы Испании имеют не только свои климатические и природные, но также и ценовые особенности.

Если, например, на Коста-Браве, в силу некоторых исторических особенностей, стоимость земли и себестоимость строительства квартиры или дома достаточно высоки, то, двигаясь на юг Испании, можно рассчитывать на более демократичный по цене вариант жилья.

После выбора региона предстоит определиться с типом и видом недвижимости. Всегда стоит помнить, что за одну и ту же цену можно приобрести как шикарную квартиру в оживлённом центре города, так и небольшой, но уютный домик в одной из урбанизаций, окружающих любой прибрежный город Испании. Очень просто запутаться в бесчисленном множестве классификаций объектов недвижимости, которые предлагают различные риэлтерские компании. Чтобы этого не произошло, необходимо чётко представлять те критерии, согласно которым объект принадлежит к тому или иному типу.

Классификация типов жилья в Испании

Тип	Критерии	Средняя жилая площадь	Средняя площадь участка
Студия	Небольшая однокомнатная квартира, в которой единственная комната совмещена с кухней.	20-40 м2
Квартира	Классический жилой вариант в черте города или в пригородных урбанизациях. Продаются в многоквартирных комплексах или отдельных высотных зданиях.	50-120 м2
Бунгало	Отдельный дом, в котором проживают несколько семей. У каждой семьи есть собственный выход, терраса или солярий. В основном бунгало можно встретить в нескольких километрах от центра города, рядом с известными курортными или коммерческими зонами.	60-140 м2	До 150 м2
Таунхаус	Собственный дом в черте города или в пригородной урбанизации с одной или двумя общими стенами с соседним домом.	80-150 м2	До 150 м2
Дом	Вне города, а иногда и в городской черте, можно приобрести отдельный дом с небольшим участком земли, вполне достаточным как для маленького бассейна, так и для зоны барбекю.	90-170 м2	200-400 м2
Вилла	Основное отличие виллы от дома — это большая площадь участка земли и самого дома.	100-300 м2	400-2000 м2

Просмотр объекта

Купить дом в Испании можно и не выезжая из страны, но на практике очень немногие совершают такого рода сделку без выезда в Испанию, по фотографии. Именно поэтому следующим шагом на пути к покупке дома своей мечты будет деловая поездка в Испанию на просмотр объектов недвижимости. Так как непосредственно к моменту поездки покупатель уже определился с регионом и типом недвижимости, сотрудникам риэлтерской компании остаётся только ездить с ним по выбранному району и предлагать различные варианты.

Практика показывает, что на просмотр объектов тратится от двух до четырёх дней, после которых покупатель обязательно находит объект, полностью удовлетворяющий его требованиям и пожеланиям. Для того чтобы выбранный объект не был отдан в другие руки, между покупателем и продавцом заключается договор резервирования, согласно которому претендент на покупку дома вносит необходимый залог (обычно не более 5% от стоимости недвижимости), а продавец обязуется снять дом с продажи и начать подготовку процедуры покупки.

Договор купли-продажи

В течение двух недель после резервирования объекта подписывается договор купли-продажи (Compra-Venta), в котором устанавливается график платежей, полностью описывается покупаемая недвижимость, утверждаются права и обязанности сторон и оговариваются дополнительные условия покупки. На первичном рынке недвижимости график платежей, указанный в договоре купли-продажи, может разниться в зависимости от сроков строительства объекта и от индивидуальных особенностей каждого застройщика.

Обычно до окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию необходимо внести 50% стоимости контракта. Эти 50% разбиваются на несколько платежей, вносимых поквартально или помесячно. На вторичном рынке договор купли-продажи предусматривает внесение всей суммы контракта в течение одного - двух месяцев после заключения договора купли-продажи.

Ипотечное кредитование в Испании

На данном этапе покупатель может воспользоваться услугами ипотечного кредитования. Испанские банки предоставляют ипотечные кредиты и резидентам, и иностранцам на одинаковых основаниях и условиях. Комиссионные банка за предоставления кредита составляют около 1,3% от суммы кредита. Любой иностранец может получить кредит под залог покупаемой недвижимости в размере 50% (возможно больше) от стоимости оценённой недвижимости сроком до 30 лет.

Оценка недвижимости осуществляется в независимой оценочной компании (tosesoria) и стоит около 350 Евро. Процентная ставка по кредиту по состоянию на июнь 2009 года колеблется в пределах 4% - 4,5% годовых. Так как гарантией кредита является покупаемая недвижимость, банк требует минимум документов от претендента.

Вас попросят предъявить справку с места работы с указанием занимаемой должности и получаемого дохода и свидетельство о собственности недвижимости на территории страны проживания. Основным же критерием для банка при принятии решения о предоставлении ипотеки будет исполнение покупателем своих обязательств по контракту купли-продажи - своевременная оплата своей части стоимости.

Уплата налога в Испании

Согласно установленным в Испании законам, помимо основной стоимости покупки, указанной в контракте, иностранцы должны заплатить в казну 7% НДС. Для выплаты этого налога покупатель должен получить идентификационный номер иностранца (NIE) в местной полиции. Мотивом для получения NIE является покупка недвижимости в виде договора купли-продажи. Если возможность выехать в Испанию для получения NIE у покупателя отсутствует, он может запросить его в испанском консульстве на территории страны проживания. Это достаточно простая, но в то же время долгая процедура - она может занять до полутора месяцев.

Подписание купчей

После оплаты всей стоимости контракта и окончании строительства на первичном рынке, наступает момент подписания купчей-эскритуры (Escritura Publica de Compraventa). Эскритура является основным документом, удостоверяющим переход прав собственности от продавца покупателю.

При взятии ипотечного кредита, совладельцем недвижимости выступает банк, который также обязан подписать эскритуру. Эскритура подписывается в присутствии нотариуса, имеющего государственную аккредитацию. Именно он и несёт всю полноту ответственности по заключаемой сделке. Он обязан следить за чистотой сделки и заранее проверить покупаемую недвижимость.

Стоимость подобной нотариальной услуги составляет порядка 0,5% от стоимости покупаемой недвижимости. В эскритуру покупатель может внести членов своей семьи или друзей и знакомых, которые автоматически становятся совладельцами недвижимости. То есть для последующих сделок с купленной недвижимостью необходимо согласие всех внесённых в эскритуру людей.

Регистрация недвижимости в государственном регистре

Обычно сразу после подписания эскритуры покупатель получает ключи от квартиры и может заселяться. Единственное, что остаётся - это зарегистрировать недвижимость в государственном регистре собственности Испании. Эту процедуру в большинстве случаев выполняет нотариус в течение 3 месяцев после подписания эскритуры за 0,5% от стоимости недвижимости. После регистрации покупатель может в любой момент заказать выписку из государственного регистра собственности (nota simple). Имея на руках эскритуру и выписку из регистра, владелец недвижимости может подавать документы на получение шенгенской мульти-визы в испанском консульстве.

Перспективы для инвестиций в Испании

Как уж было отмечено выше, все этапы покупки недвижимости можно пройти, не выезжая из страны проживания. Это осуществляется путём передачи полномочий сотрудникам испанской риэлтерской компании у нотариуса, работающего в консульстве Испании. Благодаря упрощённой системе делопроизводства, открытости испанского рынка недвижимости и демократичности ипотечного кредитования, Испания на данный момент является наиболее перспективной страной как для инвестиций в сектор недвижимого имущества, так и для приобретения дома для вашей семьи на берегу Средиземного моря.