Покупка недвижимости в Испании как инвестиция

Вложения в зарубежную недвижимость — это надежные инвестиции со средней доходностью. Россиян они привлекают еще и возможностью заработать на накоплениях в евро, поскольку в последние годы ставки по валютным вкладам крайне невысоки. Одним из основных способов окупить сделанные вложения является сдача недвижимости в аренду. В списке стран, позволяющих заработать таким способом, Испания занимает одно из первых мест.

Испанский рынок аренды

На сегодняшний день в Испании более 20 % жилья сдается в аренду. Эксперты отмечают, что большая часть молодых семей, ранее копивших деньги на собственный дом, теперь предпочитает снимать жилье. Добавим к этому, что Испания является одним из популярнейших туристических направлений, и станет понятно, почему бизнес в области аренды при правильном управлении приносит стабильный доход не менее 5 % в год.

Максимальной популярностью у туристов пользуются Барселона, Майорка, Мурсия. Заполняемость недвижимости в Барселоне достигает 90 % на протяжении всего года, поскольку туристы сюда едут не только в высокий сезон. Еще один выгодный для арендного бизнеса регион — Валенсия, но здесь основную массу арендаторов составляют студенты. Испанские вузы активно участвуют в программах обмена, поэтому поблизости от них всегда есть спрос на квартиры.

Рекомендации по сдаче недвижимости

Чтобы ваша собственность приносила вам доход, а не неприятности, необходимо учесть несколько важных факторов.

1. На этапе выбора объекта инвестиций решите, что вам выгоднее — жилая недвижимость или коммерческая. Жилье проще сдать, налог в этом случае будет меньше, но если вам не повезет со съемщиками, проблемы будут грандиозными. Доходы от сдачи в аренду коммерческой недвижимости облагаются высоким налогом, а найти арендаторов не так легко, но если съемщики вдруг перестанут платить или испортят помещение, выселить их и получить компенсацию намного проще, чем в случае с жилой недвижимостью.
2. Если вы решили сдавать жилую недвижимость, определитесь, будете вы зарабатывать на краткосрочной (туристической) аренде или станете сдавать квартиры на долгий срок. От типа аренды зависит тип лицензии, которую вам придется приобрести. Пока за соблюдением этого закона следят не очень строго, но, например, сдача без лицензии недвижимости в Барселоне вас разорит. Аналогичный подход распространен еще в ряде популярных туристических областей. Краткосрочной считается аренда, если жилье сдается менее чем на 1 год.
3. Важно не ошибиться с расположением жилья. В туристических районах объект должен располагаться максимально близко к достопримечательностям или к морю, в студенческих — к вузу. Не стоит инвестировать в недвижимость в неблагополучных районах. Прибыли вам это не принесет, зато проблем будет множество.
4. Тип жилья тоже важен. Для получения дохода оптимальным вариантом являются небольшие студии или апартаменты с двумя спальнями. Квартиры с большим количеством спален выгоднее сдавать «покомнатно», но в этом случае придется уделить дополнительное внимание сервису.
5. Не составляйте контракт самостоятельно, по крайней мере, пока не станете опытным предпринимателем. В разных регионах Испании очень разное законодательство. Учесть все нюансы вы не сможете, значит, потеряете либо деньги, либо время, либо право въезда на территорию страны.
6. Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов. У туристов просите копию паспорта и визу, чтобы не нарваться на нелегалов, при сдаче на длительный срок вам потребуется выписка с банковского счета съемщика, копия его рабочего контракта и рекомендательное письмо (лучше не одно) от прежних арендодателей. Эти меры не защитят вас полностью, но существенно снизят риски.

Способы сдачи недвижимости в аренду

Есть два способа сдать недвижимость — самостоятельно и с помощью посредников. В роли посредника может выступать управляющий или агентство. Этот вариант подойдет тем, кто не знает испанского, и тем, кто не готов посвятить себя бизнесу в области аренды полностью.

Дело в том, что недостаточно найти арендаторов, хотя и сам поиск отнимает немало времени. Вам придется еще и решать их вопросы, которые бывают очень разными — от кражи паспорта до неработающей стиральной машины, причем возникают эти вопросы в любое время суток. Минус у работы с посредниками один — они заберут у вас почти треть дохода от аренды.

Если вы не хотите платить посредникам, то проще всего воспользоваться порталами, где размещаются объявления о сдаче недвижимости. В Испании это Idealista.com, Milanuncios.com, Habitaclia.com. Тем, кто не знает испанского, можно порекомендовать русскоязычные форумы и группы в соцсетях. Многие эмигранты, студенты и туристы ищут жилье именно там. Кроме того, есть еще англоязычные международные порталы airbnb и booking. Отметим, что все посредники берут комиссионное вознаграждение за свои услуги и в обязательном порядке сдают информацию налоговым органам государства.

Расходы на недвижимость

Приобретенная вами недвижимость не должна простаивать, иначе она будет убыточной. Судите сами: по испанским законам коммунальные услуги оплачивает владелец объекта. В их перечень, кроме привычных россиянам электричества, газа, воды и отопления, входит еще и комунидад, то есть плата за поддержание в порядке коллективной инфраструктуры. В качестве инфраструктуры могут выступать как лестничные клетки, так и сад или бассейн на придомовой территории. В этот же список надо добавить оплату интернета и телевидения, а в идеале и страховые платежи.

Второй статьей расходов будут налоги. По умолчанию считается, что недвижимость Испании приносит владельцу доход, даже если она стоит пустой. Так что вы в обязательном порядке платите IRNR, который составляет 1,1 %, если ваша недвижимость проходила переоценку после января 1994 года, и 2 %, если не проходила. Кроме того, в большинстве муниципалитетов существует еще IBI — ежегодный местный налог в 2 %. Все сборы считаются от кадастровой стоимости дома или квартиры.

Наконец, если вы сдали недвижимость в аренду, вам предстоит платить подоходный налог, который составляет 24 % для нерезидентов и от 19 до 48 % для резидентов. Для обладателей роскошных вилл и пентхаусов стоимостью более 700 тыс. евро вводится еще и налог на роскошь в размере от 0,25 до 2,5 %.

Таким образом, недвижимость Испании может стать хорошим вложением при соблюдении простых правил:

• Не пренебрегайте помощью юристов.
• Не старайтесь уклониться от уплаты налогов.
• Помните, что по испанским законам арендатор защищен намного лучше арендодателя, и тщательно проверяйте съемщиков.

И конечно, не забывайте заботиться о своей недвижимости и поддерживать ее в надлежащем порядке.