Аликанте. Покупка недвижимости для сдачи в аренду
По данным испанских агентств недвижимости, более 20 % всего жилого фонда Испании сдается в аренду. В Аликанте этот показатель еще выше — 30 % и будет только расти за счёт расширения туризма, прогнозируют эксперты.
Это и не удивительно — великолепный средиземноморский климат, многочисленные исторические достопримечательности, роскошные набережные и волшебное море ежегодно привлекают сюда миллионы туристов, которые каждый раз по‑новому открывают для себя яркую и гостеприимную Испанию.
Увеличению доли сдаваемого в аренду жилья способствует и развитие международных студенческих программ, а также отсутствие у современной молодежи желания обзаводиться собственными квадратными метрами.
С учётом того, что Испания является одним из самых популярных туристических направлений мира, сдача жилья в краткосрочную аренду на летний период гарантирует доходность в размере 5 % — в летние месяцы здесь бронируется почти 90 % курортного жилого фонда.
Долгосрочная же аренда актуальна как для молодых семей, так и для студентов — качество и доступность образования ежегодно привлекают сюда все больше и больше молодежи.
Сдача недвижимости в аренду будет приносить гарантированный стабильный доход только при условии, если вы будете следовать ряду несложных рекомендаций.
Во-первых, определитесь с месторасположением объекта, который вы хотите приобрести. Безусловно, наиболее инвестиционно привлекательными являются апартаменты вблизи от моря или известных достопримечательностей. В таком случае можно рассчитывать только на краткосрочную аренду на время курортного сезона. К слову, много жилья в этот период сдается и посуточно — здесь доход намного выше, ну и риски, соответственно, тоже.
Пользуется спросом и недвижимость недалеко от университетов и необходимой инфраструктуры — её можно сдать в долгосрочную аренду, от двух до пяти лет.
Не лишним будет и понимание наиболее востребованного типа жилья. Например, студенты охотнее всего снимают небольшие квартиры студии с двумя спальнями. Большие апартаменты с тремя и более спальнями легче сдать по комнатам. На большие дома и виллы с бассейном наблюдается особый спрос в летний сезон.
Подыскать подходящий объект инвестиций вам поможет агентство. Также вы можете сделать это самостоятельно, обратившись к специализированным интернет-ресурсам, как правило, владеющим обширными базами предложений на любой бюджет.
Если вы желаете воспользоваться услугами риелтора, найти русскоязычного специалиста будет не сложно — в Испании очень много местных агентств недвижимости нанимают русскоязычных агентов. В Москве вы можете встретиться с ними на выставках недвижимости.
Деятельность риелторов в стране не лицензируется. Поэтому перед началом сотрудничества убедитесь, что вы имеете дело не с фирмой-однодневкой, а с серьезной компанией, которая работает на рынке не менее полугода, имеет сеть представительств и свой сайт.
Кроме этого, разные риелторы предлагают разные виды услуг — некоторые ограничиваются только подбором объекта, другие готовы помочь провести переговоры с продавцом, заключить договоры с коммунальными службами или сдать объект недвижимости в аренду. Все эти нюансы оговариваются перед началом сотрудничества.
Следующим важным моментом перед сдачей вашей собственности в аренду будет изучение локального законодательства, которое регулирует арендные правоотношения. Например, во многих регионах обязательным является наличие туристической лицензии.
Перед тем, как пустить арендатора в жильё, обязательно подпишите с ним договор. В нём необходимо указать все существенные условия аренды, в том числе сумму залога и условия расторжения.
Внимательно отнеситесь к выбору будущих жильцов. Если вы намерены сдавать объект в долгосрочную аренду, убедитесь в наличии у квартиросъемщика рабочего контракта, попросите подтвердить его платежеспособность и получите рекомендации от предыдущих арендодателей.
При туристической аренде попросите у жильцов копию паспорта и визы в подтверждение легального въезда в страну. Если же вы будете сдавать в аренду элитную недвижимость, запросите у постояльца справку с места работы или выписку со счета в банке.
Перед покупкой недвижимости, как мы уже и говорили в одной из недавних публикаций, нелишним будет пожить в выбранном регионе несколько дней. Так вы сможете не понаслышке узнать обо всех плюсах и минусах проживания в районе, и принять взвешенное решение о приобретении.
Кода вы окончательно определитесь с выбором, вас ждёт примерно следующая процедура покупки:
-
Подготовительный этап. На этом этапе необходимо получить NIE — идентификационный номер иностранца и открыть счёт в местном банке.
NIE может выдать консульство Испании в Российской Федерации или местный отдел полиции по иммиграции. Для этого нужно предоставить загранпаспорт, 2 фотографии, заполнить анкету и уплатить госпошлину (10 €).
Для открытия счёта требуется загранпаспорт и NIE. Банк может попросить документы, которые подтверждают ваши доходы. Некоторые банки требуют, чтобы документы были переведены на испанский язык и легализированы.
- Бронирование объекта. Чтобы понравившийся вам объект был снят с продажи, необходимо будет уплатить аванс в сумме от 3 до 5 тыс. €. Он будет зачислен потом в общую стоимость. После этого следует проверить объект на предмет любых обременений. Для этого заказывается справка из Госреестра. Типичные обременения — это обязательства перед банками или муниципалитетом.
-
Заключение предварительного договора. В нем указывается информация об объекте, а также обязательства сторон и последствия за их невыполнение. Например, на продавца могут быть возложены требования отремонтировать квартиру перед продажей, на покупателя — в указанные сроки заключить основной договор. При подписании предварительного договора продавцу выплачивается 10 % или более от стоимости объекта — все зависит от договорённостей.
Если одна из сторон вознамерится расторгнуть договор, она должна будет заплатить штраф — покупатель лишиться аванса, а продавец должен будет выплатить его в двойном размере.
-
Подписание основного договора. Всегда происходит с участием нотариуса. Он проверяет юридическую чистоту представленных документов, а также наличие обременений и долгов по объекту.
Стороны на сделке могут присутствовать лично или прислать доверенных лиц. Если покупатель или продавец не владеют испанским, при подписании требуется присутствие присяжного переводчика.
Перед подписанием нотариус зачитывает договор, разъясняет сторонам их права и обязанности. Потом он формирует запрос в Реестр собственности и накладывает запрет на недвижимость. Далее стороны подписывают договор. После этого производятся полные расчёты за объект посредством передачи покупателем банковских чеков продавцу.
- Регистрация договора. Данные о праве собственности нового владельца вносятся в Реестр недвижимости. Эта процедура может занять до 3 месяцев. После чего новый владелец получает на руки выписку из Реестра о регистрации права собственности и оригинал договора купли-продажи.
Расходы, которые ожидают вас в связи с покупкой недвижимости:
- налог на приобретение объекта недвижимости: 8 % для вторичного рынка и 10 % для первичного рынка (НДС);
- оплата услуг юриста: от 100 € за час до 1‑1,5 % от цены недвижимости, зависит от сложности сделки; они могут входить в стоимость услуг агентства;
- комиссионные риелтора: стандартную комиссию 3‑5 % оплачивает продавец, с покупателя может взыматься плата за оказание ему дополнительных услуг;
- нотариальное удостоверение и госрегистрация: 1‑1,5 % от стоимости недвижимости;
- услуги переводчика от 100 € в час + НДС.
Таким образом, к цене объекта необходимо прибавить ещё 10‑15 % — это общая сумма дополнительных сборов и платежей, сопровождающих сделку.
Как в случае с покупкой недвижимости, так и в случае со сдачей её в аренду, не лишним будет привлечь к процессу квалифицированного специалиста. Он поможет вам сэкономить время, деньги и нервы. Инвестиции и так сопряжены с большими финансовыми тратами и сопутствующими им рисками, поэтому экономить на таких моментах уж точно не стоит.